Aktualisiert am 9. Oktober 2026 · 3 Min. Lesezeit
Haus in Spanien kaufen: Ablauf, Nebenkosten & Steuern (Checkliste 2026)
Vom Vorvertrag bis zur Escritura: So läuft der Immobilienkauf in Spanien ab, mit welchen Nebenkosten du rechnen musst und woran du unbedingt denken solltest.
Ein Haus oder eine Wohnung in Spanien zu kaufen ist für viele Deutsche ein Lebenstraum. Damit aus dem Traum kein Albtraum wird, solltest du den Ablauf und die Nebenkosten kennen. Sie liegen in Spanien meist bei 10–14 % des Kaufpreises.
Der Ablauf in 7 Schritten
- NIE-Nummer beantragen. Ohne NIE kein Notartermin, kein Bankkonto und keine Steuerzahlung. Jeder Käufer braucht eine eigene NIE. Kümmere dich früh darum, mehr dazu in unserem Ratgeber NIE beim Immobilienkauf.
- Spanisches Bankkonto eröffnen. Über das Konto laufen Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten.
- Immobilie prüfen lassen. Grundbuchauszug (Nota Simple) aus dem Registro de la Propiedad, Baugenehmigungen, Schulden der Eigentümergemeinschaft und offene Steuern (IBI).
- Reservierung. Mit einer Reservierungsgebühr (oft 3.000–10.000 €) wird die Immobilie vom Markt genommen.
- Vorvertrag (Contrato de Arras). Meist zahlst du hier 10 % des Kaufpreises an. Trittst du zurück, ist die Anzahlung in der Regel verloren. Tritt der Verkäufer zurück, muss er sie meist doppelt zurückzahlen.
- Notartermin (Escritura). Kaufvertrag beim Notar unterschreiben und Restkaufpreis zahlen. Du kannst dich mit Vollmacht vertreten lassen.
- Steuern zahlen und Eintragung ins Grundbuch. Danach folgen Ummeldung von Strom, Wasser und Gemeindesteuern.
Nebenkosten beim Immobilienkauf
Gebrauchte Immobilie
| Kostenpunkt | Höhe (ca.) |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (ITP) | 6–11 % je nach Region |
| Notar | 0,1–0,5 % |
| Grundbucheintrag | 0,1–0,3 % |
| Anwalt (empfohlen) | ca. 1 % |
| Gestoría / Abwicklung | 300–800 € |
Neubau vom Bauträger
| Kostenpunkt | Höhe (ca.) |
|---|---|
| Mehrwertsteuer (IVA) | 10 % |
| Stempelsteuer (AJD) | 0,5–1,5 % je nach Region |
| Notar, Grundbuch, Anwalt | wie oben |
Die Grunderwerbsteuer legen die autonomen Regionen selbst fest. Sie unterscheidet sich etwa zwischen Andalusien, Madrid, der Region Valencia (Costa Blanca), den Balearen und Katalonien teils deutlich. Frag vor dem Kauf nach dem aktuellen Satz für deine Region.
Laufende Kosten nach dem Kauf
- Grundsteuer (IBI): jährlich, abhängig vom Katasterwert.
- Müllgebühr (Basura) und Gemeindeabgaben.
- Eigentümergemeinschaft (Comunidad) bei Wohnungen und Anlagen.
- Steuer für Nichtresidenten: Auch wenn du die Immobilie nur selbst nutzt, musst du jährlich die Einkommensteuer für Nichtresidenten erklären. Wie das geht, erklären wir im Artikel zum Modelo 210.
- Versicherungen und Instandhaltung.
Darauf solltest du achten
- Nur mit Nota Simple kaufen: Sie zeigt Eigentümer, Hypotheken und Belastungen.
- Bebauungsrecht prüfen: Besonders bei Fincas auf dem Land (Suelo rústico) gibt es oft Probleme mit nicht genehmigten Anbauten.
- Ferienvermietung geplant? Dann prüfe die Lizenzpflicht in deiner Region und die Meldepflicht über SES Hospedajes.
- Unabhängigen Anwalt nehmen, nicht den Anwalt des Maklers.
Häufige Fragen
Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in Spanien eine Immobilie kaufen?
Ja. Als EU-Bürger kannst du in Spanien ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Du brauchst nur eine NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf in Spanien?
Rechne bei gebrauchten Immobilien mit insgesamt etwa 10–14 % des Kaufpreises, abhängig von Region und Kaufpreis.
Muss ich zum Notartermin nach Spanien reisen?
Nein. Mit einer notariellen Vollmacht kann dich eine Vertrauensperson oder dein Anwalt beim Notar vertreten.
Brauche ich für den Immobilienkauf eine NIE?
Ja, jeder Käufer braucht eine eigene NIE. Hier kannst du sie online beantragen, ohne nach Spanien zu reisen.
Du brauchst eine NIE?
Wir beantragen sie für dich – komplett online, ohne Reise nach Spanien und ohne Konsulatstermin.
NIE-Nummer beantragen